Immobilienkredit: Ohne Eigenkapital finanzieren
Aktuell wird immer wieder dafür geworben, dass die Zinsen für Immobilienkredite auf einem historischen Tiefstand stehen. Fast ebenso oft wird darauf hingewiesen, dass genau jetzt der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu erwerben, um von diesen niedrigen Zinsen zu profitieren. So keimt bei vielen Familien der Wunsch, mit der eigenen Immobilie nicht nur eine solide Altersvorsorge zu erwerben, sondern auch selbst Herr über ein Haus oder eine Wohnung zu sein und diese nach persönlichem Geschmack einrichten zu können.
Bei vielen Familien jedoch besteht kein oder nicht ausreichendes Eigenkapital. Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie mit mindestens 20 Prozent Eigenkapital finanziert werden sollte. Es gibt allerdings auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu 100 Prozent zu finanzieren. Ohne Eigenkapital geht es aber auch bei einer 100-prozentigen Finanzierung nicht. Denn die Nebenkosten des Immobilienerwerbs wie Notarkosten oder eventuelle Maklergebühren müssen in der Regel dann trotzdem selbst finanziert werden. Kostet die Immobilie beispielsweise 250.000 Euro und betragen die Nebenkosten fünf Prozent vom Kaufpreis, so benötigt man allein dafür bereits 12.500 Euro Eigenkapital. Von einer kompletten Fremdfinanzierung spricht man, wenn z.B. 105 Prozent vom Immobilienkaufpreis finanziert werden.
Bevor man sich nun euphorisch auf die Suche macht, sollte man trotzdem einmal bei der eigenen Hausbank anfragen, ob und in welcher Höhe man dort einen Kredit zur Immobilienfinanzierung erhalten würde. Allerdings müssen gerade junge Familien ohne Eigenkapital oft mit einer Absage rechnen. Dafür gibt es verschiedene Gründe. Zum einen sind die Kreditinstitute durch Bank- und Wirtschaftskrise entsprechend gebeutelt und vorsichtig geworden, zum anderen gibt es bedingt dadurch auch die sogenannten Scoringverfahren, mit denen an Hand von Kennzahlen das Risiko einer Kreditvergabe eingeschätzt wird.
Aber selbst wenn man bei der Hausbank keine positive Antwort bekommt, so ist es zumeist nur eine Frage der Zeit bis man ein Kreditinstitut findet, welches den Traum eines Immobilienkredits ohne Eigenkapital finanzieren würde. Zumindest, wenn außer der Immobilie noch weitere Sicherheiten vorhanden sind. Man sollte sich allerdings vorher sicher sein, dass die eigene Rechnung auch aufgeht und sich wirklich genau mit seiner finanziellen Situation auseinandersetzen. Wer blauäugig einen Kredit abschließt, den er später nicht bedienen kann, über dem schwebt immer das Risiko einer späteren Zwangsvollstreckung. Eine gewissenhafte Kalkulation ist daher zwingend erforderlich.
Im Internet finden sich auf Immobilienseiten häufig Rechner für das zur Verfügung stehende Einkommen sowie zur Kreditberechnung mit unterschiedlichen Zins- und Tilgungsvarianten. Es schadet nichts, sich einmal mit diesen Rechnern auseinanderzusetzen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, in welcher Höhe eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich wäre. So bekommt man mit der Zeit auch ein Gespür dafür, ob man am Ende ein seriöses Finanzierungsangebot vorliegen hat oder nicht.
Günstige Kredite für Hauskauf
Der Traum vom eigenen Haus muss kein Traum bleiben. Wenn jedoch nicht genug Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden ist, muss ein Kredit aufgenommen werden. Um keine finanzielle Überbelastung zu riskieren, muss der gewünschte Kredit den gegebenen Umständen in seiner Höhe und den monatlichen Belastungen angepasst sein. Die richtige und günstige Finanzierungsform zu finden, ist nicht leicht weil das notwendige Fachwissen fehlt. Es bietet sich an, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
Eine viel genutzte Möglichkeit, einen günstigen Kredit für den Hauskauf aufzunehmen, ist der Annuitätenkredit. Dieser Kredit hat sich bei der Immobilienfinanzierung über die Jahre gut bewährt. Er wird in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückgezahlt. Diese Raten setzen sich aus der eigentlichen Tilgung und den Zinsen zusammen. Da sich mit jeder gezahlten Rate die Restschuld verringert, verringern sich zugleich auch die Zinsen. Das wiederum bedeutet, dass sich die monatliche Rate ständig verändern würde. Soll sie aber gleichbleibend sein, kann die Tilgung des Kredits schneller erfolgen da der Zinssatz festgeschrieben ist. Der Zinssatz richtet sich hierbei nach der Zinsfestschreibungszeit. Das heißt konkret, je länger die Laufzeit des Kredites ist, desto höher ist auch der Zinssatz. Der Annuitätenkredit wird von verschiedenen Banken angeboten. Daher lohnen sich eine Beratung und ein Vergleich immer, denn dieser Kredit wird ohne Sicherheiten gewährt.
Auch das Hypothekendarlehen ist eine sichere Form der Kreditaufnahme für den Hauskauf. Hierbei wird das Darlehen durch das Grundpfandrecht auf die jeweilige, oder eine andere Immobilie gesichert. Wegen dieser Sicherheit ist er meist auch günstiger im Bereich der Zinsgestaltung. Ein Vorteil des Hypothekendarlehens liegt darin, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungen nicht mehr nachkommen kann, kann das Darlehen durch eine Zwangsversteigerung getilgt werden. Das Hypothekendarlehen kann mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren gewährt werden. Die häufigsten Anbieter sind Bausparkassen, Kreditbanken und Lebensversicherungsgesellschaften. Doch auch für ein Hypothekendarlehen gilt, vor dem Abschluss immer Angebote einholen und vergleichen.
Die Möglichkeit, einen günstigen Kredit für den Hauskauf zu finden, kann über einen Direktanbieter oder Hypothekenvermittler erfolgen. Beide bieten Hauskaufkredite verschiedener Anbieter zu günstigen Konditionen an. Der Kreditnehmer kann sich den für ihn geeignetsten Kredit aussuchen.
Ganz egal für welchen Kredit sich der Kreditnehmer auch entscheidet, es sollte gut überlegt sein.
Immobilienfonds als sichere Anlage
Gerade in Zeiten der Wirtschaftskrise sollte man sich genau überlegen, wie man sein Geld anlegt, um möglichst viel Vermögen aufzubauen. Dabei hat sich herausgestellt, dass es am Besten ist, wenn man in Sachwerte investiert. Dabei sollte möglichst eine Streuung vorgenommen werden, und zwar auf Rente, Beteiligung an Gesellschaften und Immobilienfonds. Das Fondvermögen ist ausgewiesenes Sondervermögen. Eine Immobilie ist Sachwert und ein Fond ausgewiesenes Sondervermögen. Wenn man sich nur an einer Immobilie beteiligt, ist das Risiko recht groß. Selbst wenn man darauf geachtet hat, dass die Immobilie wenigsten 4 % Rendite abwirft, eine gute Lage hat und laut Verkehrswertgutachten der Kaufpreis angemessen ist, kann es zu erheblichen Verlusten kommen. Irgendwann laufen die Mietverträge aus oder die Mieter kündigen die Immobilie, dann kann man sie eventuell nur unter dem früheren Mietpreis vermieten oder aber überhaupt nicht. Wenn die Miete von gleich mehreren Mietern ausfällt, kann man auch keine Rendite mehr erzielen, obwohl man gerade für diesen Zweck die Immobilie gekauft hatte.
Da ist es besser, man investiert in mehrere Fonds. Eine Rating Agentur untersucht hierbei die Qualität der Fonds. Es wird in Miet- und Bürohäuser, sowie in Logistikunternehmen und Hotels investiert. Ein Fond Manager überwacht die Fonds und kann sie gegebenenfalls auswechseln. Man unterscheidet zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds. Bei den geschlossenen wird das Kapital eingezahlt und der Fond geschlossen. Man kann weder weitere Einzahlungen noch Auszahlungen vornehmen. Bei einem offenen Fond kann man jederzeit einzahlen und auch wieder entnehmen.
Wenn man sich an Immobilienfonds beteiligt, hat man weniger Arbeit als bei einer eigenen Immobilie, die Arbeit übernimmt der Fond Manager und man wartet nur auf die Auszahlung der Renditen. Bei Reparaturen etwa beteiligt man sich wohl mit seiner Einlage, aber man hat nicht die Verhandlungen mit den Handwerkern und keine Arbeit. Allerdings muss man die Steuern aus Vermietung und Verpachtung entrichten.